香川 賃貸のツール
それで、解体費を出させて新築したというから、私は 『なかなか、いい腕してますね』 と、笑ったんです」 建物をつくる前の事業計画の段階で、二十年後の解体費も計上しておけば、建て替えが必要になったときにそれほど負担を感じることなく、更地にして、新築できるだろう。
建物がまだまだ使えるということなら、あえて建て替える必要はないだろうし、場合によっては、次の世代やほかの人に渡して活用してもらえばいいわけだ。
つまり、二十年間にわたって一定のキャッシュフローを得ることと、解体費も経費に含めての償却を想定して計画を立てるべきだということだ。
不動産の資産価値をはかる際には、こうしたことも考えながら、実質的な利回りで計算する必要があるようだ。
定期借地権を活用する方法 二十年にわたって土地を有効に活用し、二十年後の解体費まで想定して、一定の利回りを得ながら十分にペイできるプランを立てる。
そして、二十年後には建物を解体して更地にする。
「こうした活用法こそが本当の定借(定期借地権) ですよ」と馬場はいう。
一般的に定期借地権というのは、一定期間にわたる建物の所有を目的とした地上権、および土地の賃借権をいう。
土地オーナーにとっては返還期限が明確に定められているので、安心して土地を貸し出しでき、なおかつ安定したリターン (地代収入)を見込むことができるというメリットがある。
一方、借り主にとっては保証金と毎月の地代を土地オーナーに支払わなければならないが、土地を購入する必要がないため、大幅に負担を軽減できるというメリットがある。
馬場が話しているのは、必ずしも土地を所有しなくても、その土地に最適な建物をつくれば、乃1定の利回りを確保しながら十分にペイできるというわけである。
「いろいろな状況を見てみると、デフレはそんなに早くは解決しないでしょう。
だから、長期金利はすぐには上がっていかないと思います。
そうなると、ますます土地そのものの価値はほとんどなくなり、最適な建物をつくってはじめて収益性のある資産価値を生み出すと考えるべきなのです。
それならば、これからは定期借地権を活用するほうがいいと考えています。
たとえば、ある土地を二十年とか三十年だけ借りてテナントビルを経営する。
そのためには、土地を返すときに壊しても採算が合う、つまり、借りている期間内で償却できるようにプランを立てればいいわけです」 住宅では定期借地権を活用するケースがあるが、はたしてテナントビルなどの事業用ビルを経営する場合でも有効なのだろうか。
「アメリカのよくに土地がふんだんにある国では、簡単に代替地がありますが、国土の狭い日本では困難です。
もちろん、その土地によって条件は違いますが、定期借地権で借り上げた土地に建物を時代に合わせてつくり、二十年後には壊してまた新しい建物をつくることが、今後は当たり前になってくると思います。
つまり、街も期間限定で新陳代謝していくというわけです」 定期借地権は住宅用と事業用に分類されており、それぞれ内容が異なるのだが、十年期限から、二十年、三十年と十年きざみで、住宅用の場合は、最長五十年まである。
戦後、住宅として五十年間の借地権を得た人が、次々に期限がきており、これからも増えていくだろう。
東京都住宅供給公社は、期限がきて返還された土地に関しては、建物を解体し、これからは現在の借地借家法によって短期の定期借地権を活用する可能性が高いというのだ。
「たぶん、定借をうまく活用した人が時代の覇者というか、〝勝ち組″ になるでしょう。
たとえば、ある土地オーナーがアパート経営をしようと思ったら、二十年という期限でペイ (償却) できるような建物をつくるべきです。
二十年後に壊しても採算が合うよくな利回りで事業計画を立てたほうがいいというわけです。
ちょうど二十年後くらいには、相続税の問題が出てくるし、その建物を相続した子どもがアパート経営を望まないという可能性も出てくるでしょう。
だから、今後は二十年程度でペイできるような建物がますます求められるでしょうね。
それと、これからは定借を活用する土地オーナーが増えると思います。
いま私たちは、土地オーナーに対して、『自分で建てないで、二十年の定借で貸しなさい』 と勧めているんです」 土地によっては、オーナー自身が建てないほうがリスクを軽減でき、安定したリターンを得ることができるというのだ。
以前の定率法のままであれば初期に比較的多額の減価償却費が計上できるため、自分でアパートを建てて管理し、減価償却していけばよかったのだが、定額法のもとでは一定額しか償却できない。
だから、賃貸事業のプロに土地を貸して、その土地にニーズの高い建物を建ててプロが運営・管理し'そこからオーナーは安定した地代収入を得るはうが安心というわけだ。
「あるトース会社が提案してきたのですが、やはり『二十年間という期間限定ならば貸してもいい』 という土地オーナーは多いというんです。
それに、土地オーナーは、自分で建物を建てたり、それを管理・運営したりするのはいやだが、貸した土地に建物があれば〝建屋貸付地″となるから、安い評価額で相続できるというのです。
そのはうが、万1、オーナーが亡くなったときでも税金対策になるというのですね」 こうしたオーナーの要望に応えるために、二十年間でペイできる事業計画を立て、それに対応した建物を設計・施工し、管理・運営する必要がある。
サンユー建設ならば、こうしたノウハウも対応するスタッフもそろっている。
最近は、こうしたビジネスが増えてきたというのである。
たとえば、某駅前にある一五〇〇坪(約四九五八平方メートル) の土地をオーナーからリース会社が二十年の定期借地権で借りる。
半分の七五〇坪に建物をつくり、残りの半分を駐車場にする。
リース会社がテナントを探し、設計・施工・管理などのコーディネートをサンユー建設に委託するといったケースである。
リース会社はテナントを仲介し、テナントから預かった保証金をもとに建設して運営する。
このリース会社にはテナント情報が膨大にあるので、たとえテナソトが撤退することがあっても、すぐに代わりが見つかるというわけである。
「オーナーから見れば、〟信託″と同じことになるので、建て売りでも具体化が進んでいます。
こんな話がありました。
当初、オーナーは土地を売ろうとしたけれど、予想以下の価格でしか売れないとわかったんです。
それならば、土地を手放さなくてすむ定期借地権付きの建売住宅をつくろうということになったというんです。
こうしたケースが今後はますます増えてくると思います。
更地で売った場合は、価格は三五〇〇万円なのですが、三十年の定期借地権付きの建売住宅ならば二七〇〇万円はどの価格になります。
地代が毎月二万二〇〇〇円くらいかかりますが、これなら、若い人でも一戸建てが買える。
この場合の地代は、いわばマンションの管理費と同じようなものです。
たとえば、三十歳のときに定期借地権付の住宅を購入し、三十年間住んで六十歳で更地にしてオーナーに土地を返却する。
その後は、貯めた預金や退職金をもとに、そのときの家族構成、経済状況に応じて、どこかに移り住む。
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